Das Bundesfinanzministerium hat am 21.05.2025 ein umfassend erneuertes Anwendungsschreiben (Az. IV C 3 - S 2197/00009/011/024) zur Sonderabschreibung von neu gebauten Mietwohnungen nach § 7b EStG veröffentlicht. 

Ziel ist die weitere Förderung des Mietwohnungsneubaus und die Anpassung der Regelungen an neue Rechtsänderungen und Baukostendynamiken. Hier erfährst du alle relevanten Neuerungen und Praxistipps zur optimalen steuerlichen Nutzung der Sonderabschreibung.

Was ist neu im BMF-Schreiben vom 21.05.2025?

1. Erweiterte Förderzeiträume und angehobene Baukostenobergrenze

Das Anwendungsschreiben regelt nun zwei Förderzeiträume, um der Verlängerung und Aufstockung durch das Jahressteuergesetz 2022 und das Wachstumschancengesetz Rechnung zu tragen.

Neue Baukostenobergrenze - 5.200 € je m² und maximale Bemessungsgrundlage: Mit Blick auf die gestiegenen Baukosten wurden diese Größen deutlich erhöht, sodass mehr Projekte von der Sonderabschreibung profitieren können.

2. Nachhaltigkeitsanforderung: Effizienzhaus 40 NH

Für Bauanträge ab dem 01.01.2023 wird die steuerliche Förderung nur noch gewährt, wenn die Wohnung dem Standard „Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH 40 NH)“ entspricht.

Der Nachweis ist durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)“ zu führen.

3. Erweiterter Anwendungsbereich

Gefördert werden auch Wohnungen in Studentenwohnheimen und betreuten Seniorenanlagen, sofern sie Mindeststandards (eigener Wohn-Schlafraum, Kochgelegenheit, Bad/WC, mind. 20m²) erfüllen.

Auch Umnutzungen (z.B. aus Gewerberäumen oder Dachbodenausbau) werden ausdrücklich einbezogen, wenn neuer Wohnraum im steuerlichen Sinne entsteht.

4. Einheitliche Ausübung des Wahlrechts und Übertragung

• Die Sonderabschreibung darf laut BMF-Schreiben nur einheitlich ausgeübt werden, sofern sich mehrere Personen an dem Neubau beteiligen.

• Bei Anschaffung einer neuen Mietwohnung im Jahr der Fertigstellung kann die Sonderabschreibung immer nur vom letzten Erwerber beansprucht werden, falls es im gleichen Jahr einen Eigentümerwechsel gibt.

• Die Regelungen zur Rückgängigmachung der Sonderabschreibung bei unentgeltlicher Übertragung, insbesondere bei Erbschaften, werden detaillierter gefasst.

5. Europäische Dimension

Mietwohnungsneubau in EU- und EWR-Staaten wurde explizit einbezogen.

Kombination der Sonderabschreibung mit der Regelabschreibung wird ausdrücklich zugelassen.

Praxistipps für Investoren und Bauherren

Die verbesserten Rahmenbedingungen sind ein starker Anreiz für mehr Mietwohnungsbau – prüfe jetzt, ob dein Vorhaben die Effizienz- und Baukostenvorgaben erfüllt.

Dokumentiere alle Nachweise (QNG-Zertifikat, Förderzeitraum, Gesamtkosten) gewissenhaft, um die steuerliche Förderung in voller Höhe zu sichern.

Nutze die deutlich verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten, um die Steuerlast in den ersten Jahren wirksam zu senken.

Das vollständige BMF-Schreiben ist auf der Seite des Bundesfinanzministeriums veröffentlicht:

Direkt zum BMF-Schreiben als PDF

Bei Fragen rund um die steueroptimale Nutzung der Sonderabschreibung beraten wir gern – sprich uns an!

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