Mit Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine wichtige Entscheidung zur steuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen getroffen. Das Urteil betrifft dich, wenn du deine Ferienimmobilie ausschließlich an Feriengäste vermietest und dabei regelmäßig Verluste erzielst.

Worum geht es?

Der BFH hat klargestellt, dass Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung grundsätzlich steuerlich anerkannt werden, wenn die Wohnung ganzjährig an Feriengäste vermietet oder dafür bereitgehalten wird – und die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird.

Eine erhebliche Unterschreitung liegt laut BFH erst dann vor, wenn die eigene Vermietungszeit mindestens 25% unter der ortsüblichen durchschnittlichen Belegung liegt.

Neu ist: Die Finanzgerichte dürfen diese Prüfung nicht mehr nur jahresweise vornehmen. Stattdessen ist auf einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen. Damit berücksichtigt der BFH, dass Vermietungsschwankungen – etwa durch Renovierungen, Witterung oder Marktbedingungen – kurzfristig auftreten können und die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung nicht automatisch infrage stellen.

Was bedeutet das für dich in der Praxis?

• Vor allem mehr Planungssicherheit: Wenn du deine Ferienwohnung ausschließlich vermietest und dauerhaft zur Vermietung bereithältst, werden Verluste in der Regel steuerlich anerkannt.

• Weniger Risiko bei einzelnen „schwachen Jahren“: Kurzfristige Mindervermietungen führen nicht mehr automatisch zum Wegfall der Werbungskostenanerkennung.

• Belegnachweise sind entscheidend: Du solltest Vermietungszeiträume, Belegungstage und Gründe für Leerstände (z. B. Renovierungen, Sanierungen oder behördliche Einschränkungen) sorgfältig dokumentieren.

Beispiel:

In deiner Region beträgt die ortsübliche Vermietungszeit 120 Tage im Jahr. Wenn du im Schnitt über drei bis fünf Jahre mindestens 90 Tage (75%) belegst, gilt deine Tätigkeit als „auf Dauer angelegte Vermietung“ – auch wenn einzelne Jahre darunter liegen.

Fazit

Das aktuelle BFH-Urteil stärkt Ferienwohnungsbesitzer*innen und beendet die bisher oft uneinheitliche Praxis der Finanzämter.

Wenn du deine Ferienimmobilie ernsthaft und dauerhaft am Markt anbietest, kannst du auch bei Verlusten auf die steuerliche Anerkennung zählen – entscheidend bleibt die mehrjährige Durchschnittsbetrachtung.

Wenn du eine Ferienimmobilie besitzt oder planst, eine solche zu erwerben, beraten wir dich gerne individuell zu den steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten.

Aktenzeichen: BFH, Urteil vom 12.08.2025 – IX R 23/24

Quelle: Bundesfinanzhof, Pressemitteilung Nr. 65/25 vom 16.10.2025

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